La plataforma “Airbnb”, fundada en el año 2008 para publicar, descubrir y reservar viviendas, ha supuesto una innovación del turismo tradicional junto con otras como Windu y 9flats.

En los últimos tiempos se ha extendido entre particulares y empresas el “realquiler” de habitaciones y viviendas a turistas a través de dichas plataformas.

Esta práctica, que sin duda permite obtener importantes beneficios, plantea distintos problemas jurídicos. Uno de ellos, del que nos ocupamos en este artículo, es la prohibición legal de subarriendo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En España, la LAU prohíbe el subarriendo salvo que esté expresamente autorizado por el arrendador o propietario. Así, el artículo 8 dispone:

“La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”.

Conforme al artículo, son tres los requisitos que debe cumplir el arrendatario para poder a su vez subarrendar la vivienda:

1.- Consentimiento expreso del arrendador. Subarrendar una vivienda sin contar con el consentimiento del propietario, además de ser un motivo de resolución del contrato, puede derivar en una responsabilidad para el arrendatario por cualquier daño que sufra la vivienda o por el comportamiento del tercero al que se subarrienda.

2.-  Subarriendo de forma parcial. Está expresamente prohibido alquilar una vivienda para destinarla posteriormente de manera íntegra al subarriendo.

3.- El precio del subarriendo no podrá exceder del pactado en el contrato de arrendamiento. Sin duda, este requisito va a en contradicción con las prácticas realizadas por muchos inquilinos que subarriendan sus viviendas para sacar un “sobresueldo”.

Precisamente, el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse en su reciente  Sentencia número 602/2015, de 28 de Octubre, sobre las consecuencias del incumplimiento de ese tercer requisito:

El Alto Tribunal ha apreciado Infracción de la Doctrina Jurisprudencial relativa al PRINCIPIO DEL ENRIQUECIMIENTO INJUSTO, en un supuesto de subarriendo en el que el arrendatario estaba obteniendo “pingües beneficios”.

La Sentencia dispone: “Para que exista Enriquecimiento Injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por sentencia judicial o por un precepto legal”.

Concluye estableciendo que “dicho enriquecimiento existe ya que concurre el Beneficio y el Empobrecimiento requerido” (Lucro Frustrado), es decir, en base a dicha actuación al margen del citado contrato, la demandada disfrutó de un notable enriquecimiento mientras que, al privar del uso del local a la demandante provocó en éste un evidente menoscabo patrimonial frustrando el lucro al que legítimamente podía aspirar.

Si bien es cierto que la referida Sentencia hace alusión a un Local y no a una vivienda, lo en ella dispuesto es perfectamente extrapolable a los supuestos en los que el arrendatario de una vivienda se dedica a subarrendarla por un precio superior al pactado en su contrato de arrendamiento con la finalidad de obtener un ánimo de lucro.

En conclusión, a pesar de que el subarriendo a través de estas plataformas sea una práctica generalizada, conviene tener muy presente el cumplimiento de los 3 requisitos que establece el artículo 8 de la LAU de cara a evitar futuros “sustos”.